钟子磊会计师谈自雇者和房地产经纪人如何省税?

 

    一)房产经纪人易被查税的原因?

    打开报纸和杂志,看到最多的广告是和房屋有关的。很多漂亮美女和帅哥经纪人的照片最抢眼,但漂亮和帅气的背后却是被查税的人很多。为什么?自雇超过十万美元自动成为被查税对象。国税局不成文的规定,写出来会被告歧视,国税局不写,只要做就可以了。所以经纪人一定要做好自己的税表。
    二) 报税为什么还被查税?
    什么叫做的好?不同的人,不同的答案,但大多数经纪人都报了很多税,认为这就是做好了,但其实不然。赚得多,报的税少不一定就是报的不好。多缴税不一定不被查税。比如有的房地产经纪人报税很多,比如去中国的差旅费,但是如果你没有业绩,比如你没有带中国来的人在美国买房子,美国的客人没有到中国去买房子,国税局的查账员就挑战(challenge)你的旅费。反之,如果你的确有到中国去做事,不只买卖房子,你没有住旅馆,住在你的朋友家或是你自己的房子,在上海和北京,你每天可以不用收据,报销250美元以上。参照美国国务院(Secretary of State)的差旅费标准(per diem rate)。过去我经常讲的(per diem rate)按天报销主要用于在美国国内的卡车司机,标准和国外不同,高消费城市补贴高。
    三) 具体如何报税省税
    1.房地长经纪人的常见减税项目:
    1) 汽车费用(Auto Expense)
    2) 广告费用(Advertising)
    3) 佣金(付合伙人或老板Broker)
    4) 零工费(contract labor)
    5) 税和执照费及继续教育费用
    6) 租赁费用(房租和汽车租费)
    7) 餐费(要请客人吃才算,但收据上面没写明,所以你自己吃很难查)
    8) 保险费
    不太常利用到的费用项目
    9) 退休金计划(SEP IRA)
    10) 家庭自租(Self Rental)
    11) 家庭办公室(Business use of your home)
    2.不太常用的反倒是最能省税的
    我们倒回来讲:家庭办公室是每个人都可以利用一点的,不管你是租的房子或是买的房子。即使你另外有租办公室,或你的老板broker有收你的管理费,包括你的办公桌子的费用,你仍然有理由抵一部分。因为你随时要做事,即使半夜12点。所以我知道经纪人很辛苦,多赚一点钱,比车管局,移民局或法院等政府职员赚的多是应该的,你看他们的假期和福利,虽然工资少了一点,但工作轻松,不必半夜上班,所以他们想利用家庭办公室是不可以的。但房地产经纪人,不只是房地产经济人,只要是自雇都可以用此项减税。
    3.家庭自租和办公室抵税的差别?
    大家都以为以上两个东西是一回事,其实有极大的差别。如果你是利用家庭办公室,被查税的时候,你要画一个家庭的草图,整个房子多大,你的办公室多大,门厅多大,卫生间多大。如果你的面积包括门厅,查账员会讲:对不起,门厅你们自己人也用,不只会客不能算。卫生间不能算因为你自己也用。有时我生气就会讲,门厅的卫生间,我家人不用,只给客户用,查账员瞪着眼睛,明知我乱讲,也没办法反驳。所以查账员见到我都觉得我会耍赖,讲话声音大,就故意挖苦我,有时问陪同律师,钟会计师声音总是这么大吗?有一次陈律师回答:“是,他经常开着门,一打电话特别是和税局讲,整个楼都能听见。”另一次替客人上诉,上诉官只讲查账员如何有理,不讲我客人如何有理。我打断他讲了我们的道理,气得他大骂我不专业,声音大。我反驳他,为客户努力讲话,才是专业,讲话声音大是爸妈遗传的,你不能给这样的爸妈加税吧?把他都气乐了。最后只能用受不了我们争执,按着胸口出去吃心脏药的客户讽刺我讲,你这么努力干,早晚和他一样。
    4.自租(Self Rental)。
    话扯远了,我们再回来讲自租(Self Rental)。如果你是经纪人,去外面没有租办公室,你可以把自己的家自租下来,这样可以吗?当然可以,自租(Self Rental)是国税局自有的名目,不是我的发明创造。租别的地方是租,要付租金,租我自己的房子也付租金,为什么不可以。很多会计师会认为我瞎折腾,因为钱从一个口袋(C表)转到另一个口袋(E表),都是自己的口袋,没有差别。但是这样一来你的收入在C表上就减少了房租部分,比如只有$12,000一年,这样你的自雇税就少了,$12,000*15.3%=$1836元的税。同时你的房子有房贷利息$8,000美元,地税$4,000美元,你的房租收入$12,000报在E表上,刚好被$8,000的利息和$4,000的地税抵掉,收入是0,这样如果你的所得税率是25%,你又省了$3,000所得税。不只这些,原来你的地税$4,000和利息$8,000只能放在综合抵税额中(Itemized Deduction),这样一来,你如果是夫妻合报,你的标准抵税额又可以再利用一次,是$11,400(2009年)*25%=$2,850美元。这样你又省了$2,850美元的税,通过这样的处理,你的税省了$1,826+$3,000+$2,850=$7,686美元。什么东西都没变。所以报税和律师打官司、医生抓药、厨师做饭都一样,东西在那里,法律条文在那里,药在那里,肉菜在那里,输赢,能否治病,好吃与否,就看这些人怎么做了。我讲话是俗气,但就是这么回事。所以很多律师不会打官司,医生不会看病,会计师不会报税,就是这样。
    5.退休计划(SEP IRA)的利用
    房地产经纪人报税完毕后,该抵的都抵了,该省的都省了,C附表已没有可以再减的费用了,还可以再查找吗?当然,该查看一下你的C表,如果有31行有利润而14行或19行没有任何数字,那你就多报了税。多报了多少?如果31行利润是$50,000美元,你没有做SEP IRA退休账户,自雇税就多报了$1,530美元,因为你纯利润的20%,$10,000美元可以放在14行或17行做成退休计划,这样,你省了$1,530美元。同时所得税可以省$2,500美元。因为C表上的14行或19行是自雇者的SEP退休金部分,你的1040表的第一页28行也可以抵$10,000美元,如果你的税率是25%,你就省了$2,500。注意这样你的退休账户(SEP IRA)是存了共($10,000+$10,000)$20,000美元。所以很多理财专家总是不理解,为什么是二万而不是只有一万。看看税表这几个地方你就明白了。有人还拿别的会计师或大公司的CFO来和我争辩,我告诉他们没必要争辩,去看国税局的PUB560吧。
    6.租赁费用
    租赁费用包括办公室房租,自租和汽车租赁。和第5段讲的一样,自租可以多省税,付给房东的办公室房租和付给Broker老板的管理费用中的一部分都要填在这一行。注意不要把老板Broker的管理费用放在其它费用(Other Expense) ,因为其它费用多了以后,容易被查税。
    7.你的执照费和税(包括薪资和市等地税)单列出来,越多越漂亮。很多自雇的没有雇人,即使雇人也大多没有发薪水扣税,但如果有就一定要单列。
    8.零工费和佣金(Contract Labor & Commission)很多经纪人为了促成房屋交易,通常会补贴一些维修的费用给买主,或雇一些人给买主修修补补,付一些现金。在这种情况下,你最好是请能给他们开1099表的人来做事,不要图便宜。因为能给对方开1099表就合理合法地抵了你的税。如果你要给买主一些维修费,最好可以让他们给你收据,或丑话说在前面,我要年终给你开1099表,请给我一下你的社安号码。
    9.汽车费用
    汽车费用可以有两种抵税办法,一是实际费用,二是按里程数。哪一种合适用哪一种。但这种情况下,你的汽车必须是买的,自己拥有的。怎样考虑合适与否呢?如果你有一部BMW750LI,每月付款$1,300元,加油$400元,共$1,700元,而你每月用此车带客户看房子跑了2000英里,那么用英里抵$1,100元左右,当然你要选实际费用$1,700元,反之如果你有一部丰田Camry,月付$450,加油$400元,共$850元,这种情况下你当然要用里程来抵税。
    10.能抵税的项目很多,不能一一列举,但有一个原则是多留收据,多用户头的支票或借款卡,少用现金。如果用自己的信用卡或现金,最好开一张支票付给这张卡或自己,所有的费用都能从你的户头看到,即使丢失了收据,也不怕查税。
    11.总之,省税的办法除了利用新法和要过时的税法之外,最重要的是抵费用。不能隐藏收入不报。比如大家都收到1099表,年终只有十万元,但你的实际收入是十三万,三万不在1099表上,你也要如实报上,否则查到就是补税,罚款和利息。如何多抵费用,一句话,“走账”。有一个经纪人找到我,她的先生自己报税用Turbo Tax算出税是三万多元,实在不愿付这么多税。我给她走了一遍帐,把所有的银行对账单拿出来,做了一下簿记,找出来的费用大大多于她凭记忆写出来的。最后税只交了$6,000多元,当然费了很多时间,买了SEP退休账户。不必我讲,如果你会报税,利用以上细节技术,你马上就能省税了。
    12.在美国大部分人报税不用找会计师,因为一是要花钱,二是他们认为自己的税非常简单,只是W-2,自己买个软件Turbo Tax或Tax Cut或直接上网就搞定了,但很多细节问题自己是注意不到的。比如:1)我买了个节能门窗,用哪个表可以省税?2) 我有几个小孩读大学和研究所,学费到底是用哪个项目打?是Hope Credit, Life Learning Credit, Tuition Deduction Credit, 还是总统的新法American Opportunity Credit?3) 我的税报完了,但现在6月才买到房子,完成了交易,如何拿到$8,000元或$6,500元?4) 我修改了税表,寄去了公证行的Hud1表,为什么拿不到钱还被查税?这些问题我们以后再详细谈。
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