美国凤凰卫视主持人顾爱倪小姐采访

钟子磊会计师谈:购房退税

 

    主持人:钟会计师,在我们谈到税务的时候,很多观众朋友对房屋退税是相当感兴趣的,所以我们今天就重点来谈一谈这方面的话题。首先帮我们介绍一下今年的购房退税情况好不好?
    钟会计师:好的。现在大家都知道, 购房退税的时候好多人都遇到查税,初次购屋的八千块拿不到,被要求补充很多材料。怎样才能顺利的拿到这个退税好像是一个问题。自己报税的人里面好像十个有五个都不能顺利拿到这个八千块。为什么呢?因为国税局觉得这个退税里面的诈骗很多,很多人没有买房子,搞一个假的东西,好多囚犯在监狱里都拿到这个八千块,搞得国税局很紧张,所以出的非常严。就是你真正买房子的,他也要给你添很多麻烦,因为有好多人买了房子自己不住,所以现在就遇到这些问题。
    首先,怎么拿到这八千块?
    大家都知道,要修改自己2009年的税表,再加上一个5405表。你说你报过税了,没关系,你可以修改自己的税表,然后再附上你买这个房子的公证行结算单(escrow statement)。过去报税,只要有这个escrow statement,有buyer 和seller的签字就能顺利的把这八千块拿到,而现在还要附上一个HUD1 form。HUD 1 FORM就是一个正规的要报到国税局的表,是附在escrow statement后面的一个表格。这个表有什么作用呢?会详细的列清楚购买者(buyer),售出者(seller)的名字,买屋的价钱多少,closing cost多少,你付了多少头款(Down Payment),占多少比例,所有这些信息都在HUD1上面。即使你把这个HUD1附在上面,国税局还是会给你来信,查first time home buyer credit。
    第一,会让你提供到邮局去转地址的Notice,好多人只是上网填了一次就完了,没有留底,那么你自己再去补一下,复印一下再附上去。
    第二,会让你提供你改到新房子地址的驾照(driver license),那么你要到车管局(DMV)去改一下你的地址。当时可能改不了地址,但是你会有一个小条,把那个小条和驾照反正面复印一下,附上去。
    第三个可能还要你的水电费账单(Utility Bill),那么你把你买了房子之后这几个月的水电费账单附上去。
    第四个可能会要你的银行对账单(bank statement),看你有没有改到新的地址。所以现在国税局查这个是不是真正买了新房子要查这五个东西:Escrow statement, HUD1 Form,Utility Bill,Bank statement,Driver License。
    如果是买第二栋房子,还要附上最近五年的地税单和利息单(1098单)所有东西都附上以后,国税局才会顺利的把八千块给你,否则的话,八千块或者六千五百块不会给你。
    主持人:刚才您提到我们会面临购屋被查税的风险,那么什么样的情况下我们购屋退税会被查税呢?
    钟会计师:我说的查税是跟房屋有关的查税,你过去三年之内买过房子,你再去要八千块,会被查税。那么国税局怎么会知道呢?从你往年税表的Schedule A上面有一个Mortgage Interest,一般人如果去年报过5405,或者过去三年之内用过房屋利息来抵税,那就能查到你。这就是最明显的一点。
    还有,夫妻两个人过去一直合起来报税,产权是夫妻双方之中有一个有房子,另外一个没房子,那么今年分开报税,比如我太太没有产权在上面,我去要八千块,也会被查税。我们认为我们很聪明,但是国税局一点一点都能抓的到这些问题。这是两个最明显的问题。
    主持人:如果有一天我们突然被国税局查税了,这种情况我们应该如何来应对呢?
    钟会计师:应对查税的问题很多,首先你不要紧张,如果是跟房屋被查税有关的太多了,那么你只要准备与房屋有关的东西。如果你确实是过去三年买过房子或者是夫妻双方其中有一个拥有房屋,那么就放弃掉,不要了,没有办法。还有的人是夫妇双方都没有房子,丈夫买一个,太太买一个,如果你过去从来没有两个人合报过税那没有关系,但过去报税的时候有一起报税,想拿两个八千块,也会被查税。不用紧张,按事实说话。如果不是事实,你没有这笔钱,算了你就不要要了。
    主持人:是,如果一旦被查税,千万不要慌张,还是坐下来和自己的会计师好好谈一谈究竟这个问题出在哪里。
    钟会计师:是的。
    主持人:那钟会计师我知道在节目之前很多观众都打电话来问,我买房子了,可是这个税却没有退到。这是什么情况?
    钟会计师:就是我刚才说的那个问题,他买了房子,但没有把5405这个表报上去。你买了房子以后要附一个5405表。5405表上会填房子地址在哪里,价钱多少。如果第二次买房子,第一栋房子买够八年住够五年,还可以拿六千五。你没有做这个附表,或者没有附escrow statement,HUD1 Form那些证明,你就可能拿不到那个退税。
    主持人:如果这些文件我们之前没有附上去,但是之后有没有可能再补交上去呢?
    钟会计师:可以。一般国税局会给你发信,叫你补充这些资料。给你信的时候你再把这些资料补充上去,他就会把这个退税再给你。
    主持人:我知道很多观众朋友可能在买房子的时候就是因为有这个退税才去买这个房子。那在这个过程当中有没有一些注意事项呢?可不可以给我们介绍一下。
    钟会计师:首先这个房子一定要进公证行,如果你私下里我跟你之间买卖,没有进公证行,我们俩能说明这个条件就比较困难,尽可能还是进一个公证行,就会有结算单和HUD1 Form。如果我们私下里转转手,我可以到郡政府注册一个产权转让证明(Grant Deed),花个五十块钱,我们两个签个简单的合约,我们也可以过户房屋。但是这样子就会产生一些问题,产权过户了,但是这个房子没有可以要钱的文件,那么就会有问题了。个人私下买屋的需要特别注意。
    主持人:平时我们也接到很多观众朋友的电话说,我买了这个房子了,但是不知道中间是不是有些手续我们没有做,可能买了房子了,但是对退税的整个过程不是很了解,所以我想请钟会计师帮我们简单的介绍一下。
    钟会计师:这个退税大家都知道是八千块,是从2009年1月1号开始一直延续到现在,现在有延期,延到9月30号,只要你在4月30号前签合同都给你八千块第一次买房子的退款。还有就是第二次买房(条件是第一栋房子买了八年住了五年),申请期从去年11月6号到今年9月30号,开公证行要在4月30号之前,关公证行在9月30号之前,你可以拿六千五百块。当然收入不能太高,单身,11月6号之后收入不能超过12万5千。在这之前好像更严格,夫妻两人收入范围不能超过9万5千块,09年11月6号之后,夫妻两人收入范围可以到22万5千,买这个房子可以合格拿到8千块。但是年龄有限制,不能是18岁以下。有的人问为什么房子拿不到全部的退款,这是因为只能拿到房屋的10%,如果你买房子只有5万块钱,那只能给你10%的5千块,而不会给你8千块,是有一定的比例和限额的。所以大家没拿到全部八千块可能就是这些问题。
    主持人:另外钟会计师您好像刚才也提到了首次购屋,我们之前谈到联邦退税的法案,那我想请问我们在加州是不是也有一个同样的法案,观众们可能都不太清楚。
    钟会计师:是的,加州去年3月30号之后有一个新屋抵税额,就是我给你抵税额(credit)你可以抵加州的税,但是你要买新房子,我给你5%或者一万块的抵税额。这个credit是分三年平均抵消你的税。今年5月1号加州又通过法律,就是你不一定要买新屋,只要是你第一次购屋,我就给你一万块抵税额。但是我不退钱给你,你只要有税就可以抵你的税。好多人都不知道这个。这个是在5月1号开始,到今年12月31号,在这个范围之内买,你都可以拿到加州的抵税额。有的人问我可不可以拿两个?有可能。如果你在4月30号之前签合同,关公证行是5月1号之后,那么你可以拿两个退款和抵税额。但这两个你要注意有两个条件:一是你要传真申请,如果是新屋,可以做预计,填3549-AA表格 ,或者3549-RR这两个表。另外注意一定要传真进去,不接收信件,不接收其它形式申请。一个是第一次购屋,一个是新屋。注意有名额限制,用完1亿美金,给每个人1万块超过1亿美金,就是再合格也不给你了。所以大家要赶紧申请,让你的房屋中介在关公证行两个星期之内赶紧把表格传真进去。传真号码是916-855-5577。这个房屋代理的事情好多人不太知道。
    主持人:那在今天的节目当中我们为您请到的是钟子磊会计师,为您详细讲解有关投资买房时的一些税务问题。今天非常感谢钟会计师,也感谢各位的收看。我们明天同一时间再见。

    钟子磊会计师事务所
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