钟子磊会计师谈:谈房屋报税问题

  

一、出租屋和外国馈赠

主持人:我们在美国居住生活都知道,每年的415号是个人税的报税截止期限了了,那么在未来这一个月的节目中,我们就跟您分享一些在居家生活上需要报税的细节。那么既然今天我们谈的是快乐出租,那么出租屋我们就应该怎样报税呢?

会计师:这个大家讲到出租屋,出租屋非常重要,好多华人,特别会理财,就像我们华人会做饭一样,华人也会理财阿,找出租屋阿,我们比较节省节约,省了钱以后买栋房子,买栋房子出租,出租问题就来了。妳出租就有了收入了,有人说,我出租屋的收入我就不报税了,没人知道。实际上报税对妳有好处,妳出租屋减掉费用,利息和地税,再减掉一些折旧,妳可能有损失,损失可以抵妳的其它收入,这个对妳有好处啊。他说那这样子我将来卖房子的时候会受影响,是会受影响,影响多少呢,影响妳房屋价值建筑部分的(不包括地)27.5分之一,即妳的折旧。因为折旧是折什么呢,折妳这个房屋上面部分。比如说我们拿到一张地税单,他有有两部分,一部分是地,地是不能折旧的,地不折旧,那能折旧的呢是那个improvement, improvement就是建筑。折旧多少呢,如果是住家房屋(residential),那就是27.5分之一, 27.5年,妳有一个房子是27万,那每年妳能折大概1万块,1万块的话好多钱,影响妳的底价(base)

对,但是这个出租屋原来妳自己住过2年,那么妳这个出租屋赚够(如果是妳们夫妻俩个人拥有的)妳赚够了50万,还可以免妳50万,赚不够50万根本就不用缴税,不用怕会影响到妳的将来的卖价。会影响,绝对会影响,但是影响不到妳有50万的免税额,单身的有25万的免税额如果妳在这个房子里住够2年,夫妻合报是50万,单身报是25万。那么折旧这就来了,折旧的时候呢妳就是说我有装修,改建花了很多钱,妳不用怕,妳都可以增加妳房屋的(base,)底价,增加底价后呢,在27.5年慢慢的来抵,那么这样子的话妳就有好处,折旧加上利息加上地税加上一些清洁阿维修阿可以把妳的收入抵掉还不够,所以不用怕,妳该报还是报,不要是说我收的是现金我不报了,不报对妳没好处,报了可能对妳还有好处。因为什么呢,妳不报可以,有的人很聪明说我收的都是现金阿,他把现金又存到账户上了,那等于没收现金,对不对,妳不是想要藏钱,妳没有藏钱,妳存到账户上,如果妳说不清楚这个账户上的钱,那就是妳的收入,国税局不给妳考虑什么,妳能说得清楚那就是这样子。有的人说我的钱是国外来的怎么办,这是大家问的最普遍的问题。

我们都是华侨我们都是移民,都有国外的钱进来,过去的钱(移民之前的)钱不缴税,但是移民之后赚的钱要缴税。但是有的人确实是国内的父母有钱给自己的,那么怎么做呢,给自己买了房子,要做国内馈赠,馈赠给自己买的房子,所有有的人,怕的不得了,说有钱要不要缴税,妳父母给的钱馈赠给妳的钱,或者子女给妳的钱不缴税。

那么怎么证明,妳要填一个3520表,叫做Annual Repot of Certain Foreign Gift. 赠与人一定要是外国人,父母或者妳的子女不能有绿卡,不能是美国公民,如果是美国公民或绿卡的话,妳就有受限制,一年13千块的限制,2个人只能是26千块一年的限制,都是外国人没限制的,给妳个几百万,没有关系,是Foreign Gift 那么但是要填一个表说明问题,要报到国税局的一个中心一个特殊的地方报备,就像有国外账户一样让妳报备,那么妳买了房子做出租屋就不用怕,我说得是纯粹的出租就是Sch E, 那么还有是家里有公司的,把整个家租给自己公司,能省很多钱,因为如果是拿的公司的钱,尽管公司也是妳的妳没有第二个老板,妳拿妳自己的钱,那国税局也认为妳从公司拿钱,算成妳个人的收入,妳要报税,那么妳说不清楚的话报税,怎么处理这个问题呢,妳就把自己的家租给公司,公司要付妳租金,妳的租金去抵妳的地税,抵妳的利息,抵妳的折旧,转一个圈圈,又漂亮又平,又能抵税,又能从公司拿钱用,又把自己的问题解决了,没有从公司拿钱,没有偷钱,没有取钱,也不是收入,因为是收入但是他抵了公司的费用,同时呢个人方面是收入但是他抵掉了也不是收入。

2011 2012赠与税有特殊法律,500万美元免税额(终身),可以一年用掉。

二、房屋税(PROPERTY TAX BILL)的问题:

主持人:如果您有房产,每年除了个人税缴税,还要交房地产税。以洛杉矶郡为例,房地产税和个人税是分开交付的。政府每年会给您两次机会分开缴税。在现在这个时间段,相信您已经缴纳了第一阶段的房地产税,在面临第二阶段税表到期之前,其实我们可以把这张税表好好的解读一下,看看每个数字都代表什么不同的意义。

会计师:我们加州的地税其实是county()发给我们,它的年度是从7月到6月。一般人会在九月底,十月初收到这份税单。一般我们信用卡如果交晚了,信用卡公司可能会给妳免掉罚款。但是county是不会免的,他正好找个机会罚妳,罚10%。妳交四五千的税还要罚四五百,很心疼,所以一定不能晚。两个Due date(截止日期)是什么时候呢?一个是111号,还有40天的宽限期,也就是1210号之前,让妳交这笔钱;第二个期限是21号,可能那个时候妳正在报税比较忙,所以给妳70天的宽限期,到410号交。所得税报税是415号不能晚,county的地税410号交税更不能晚。

地产税,property tax,和income tax所得税无关。有两种方式可以交这个税,一种方式就是妳单独交,另外一种方式是让贷款银行预先扣掉妳,叫impoundImpound进去之后就不用担心了,如果晚了只会罚银行。大部分人会选择自己交,妳就会收到账单。尽管有些是贷款银行交的,但妳也会收到一份copy,上面会写information only

大家交税不能晚,罚10%很多。这个地产税妳可以上网用信用卡交,也可以用支票付,另外就是邮寄。邮寄的话要小心,妳说妳寄了,对方说没收到就麻烦,就要寄挂号信(certified mail)。或者妳如果资金不是那么紧张,妳可以提前十几天半个月,确定他可以收到,小心不要被罚款。严格的按照美国法律mail box rule讲,我寄给妳的钱应该是按邮戳为准,所以1210号和410号的邮戳要盖上去。那妳自己记得是平邮,妳怎么能看到邮戳呢?看不到啊,所以妳可以多花五块钱寄certified mail或者就早早寄出去就好了,盯着妳的银行看看有没有拿走这笔钱就好了。

三、这个房子的地税是怎么来的呢?

它是按照妳房子的价值,是两部分组成的:一个是地(land),另外一个是improvement,就是盖在地上面的房子的结构。比例是1.15%。有的人说,钟会计师妳给我看看county给我征税有没有征错,怎么是这个数。我说妳自己去算算就好了,用妳自己房子的价值乘以1.15%。说有没有办法减免点呢?在房地产跌价的时候是有办法上诉的,妳可以到county assessor填一个表格,他有一定的要求。妳说给我高估了,当时是按高价钱买的,但是现在跌价了,妳举几个例子给他,比如妳的邻居的房子,几号,地址是多少,track number是什么,面积跟我的房子差不多,他现在卖多少钱,我卖多少钱。如果妳能说服county,他就会给妳降一些,妳就可以少交一点税。同时,如果房地产一直跌,妳不去上诉county也会自动的给妳降一点税。所以我们property tax的钱都是交给countycounty统一来修路,修公园和学校学区的建设。

特别要注意我们房子的价值分两部分,上面一部分叫land,下面是improvements。如果妳家里有出租屋或者家庭办公室,妳把这个tax bill给妳的会计师,这两部分就会非常有用。第一,land不能折旧,但是妳房子的improvements这部分可以折旧。比如说妳的房子是住宅的,那么27.5年使用寿命,商用的39.5年。那么妳用妳的improvement除以这个年限就是妳可以折旧的部分。这个折旧就可以减少妳的收入,妳出租房子两万块,利息一万块,地税五千块,妳还要自己赚钱五千块,妳就要交税。如果妳要是有点折旧,就可以不交税,如果妳折旧多,还可以抵消收入。从哪里看呢?在total tax due下边,妳税表右下角,就看到这两个数字,不要说看到这个表格是英文的就晕了。还有一个parcel number,知道妳的parcel number就可以知道妳房子买的多少钱,什么时候做的交易,现在值多少钱,都可以看得清清楚楚。美国这方面绝对是很公开的,妳要想知道中国有个豪宅多少钱,根本就不可能知道的,没有地方查。但是美国都要在county注册,妳可以走进去,不管妳什么身份都可以查别人的记录,就像法院的记录一样,很公开。

大家都知道我们洛杉矶county,比较大,妳外州的county可能fiscal year跟我们不一样。我们洛杉矶是7月到6月。美国政府,像federal的,都是10月到第二年9月。为什么美国政府老说10月以后才有钱呢,就是这样。我们county一般71号之后才有钱。所以妳的账单会在71号到11月期间收到,妳在1210号之前要交这个钱。那么外州的妳看看妳的郡县的到期日(county due date)是哪一天,注意妳的账单。妳可以直接走到郡县的估值部门(county assessor)里面去,去那里交钱。大家注意这个不是所得税,不是薪资税或者销售税,这是抵税,房地产税。外州和洛杉矶都一样,都是郡县的估值部门去管。

钟子磊会计师事务所

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